Đây là con số hay bị hiểu sai nhất trong lĩnh vực bất động sản. Bài này làm rõ nó là gì và không là gì.
Quy định về việc xây dựng, ban hành và áp dụng bảng giá đất nằm trong pháp luật đất đai và có thay đổi. Với con số cụ thể, tra bảng giá do địa phương ban hành đang có hiệu lực.
Bảng giá đất là gì
Là bảng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở cấp tỉnh ban hành, quy định mức giá cho từng loại đất theo từng vị trí trong địa bàn.
Nó được xây dựng theo quy trình có khảo sát, thẩm định và ban hành chính thức, rồi được công bố công khai.
Dùng vào việc gì
Bảng giá đất là cơ sở để tính nhiều khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, trong đó có:
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp.
- Tính thuế và các khoản thu liên quan tới đất.
- Tính lệ phí trong các thủ tục về đất.
- Làm cơ sở đối chiếu khi giá kê khai trong giao dịch thấp bất thường.
- Tính các khoản xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Vì sao nó không phải giá thị trường
Đây là điểm chính của bài.
Bảng giá đất được xây dựng cho mục đích quản lý và tính nghĩa vụ tài chính, không phải để phản ánh giá giao dịch tại từng thời điểm.
Ba lý do khiến nó thường lệch so với thị trường:
Tính theo chu kỳ. Bảng giá được ban hành và điều chỉnh theo kỳ, trong khi giá thị trường biến động liên tục. Giữa hai lần điều chỉnh, khoảng cách có thể nới ra.
Chia theo vị trí, không theo từng thửa. Bảng giá quy định theo tuyến đường và theo vị trí trong tuyến. Trong khi trên thực tế, hai thửa cùng vị trí theo cách phân loại đó vẫn chênh nhau nhiều vì hình dạng, mặt tiền, hiện trạng.
Mục đích khác nhau. Một con số dùng để tính nghĩa vụ tài chính cho mọi người dân trong địa bàn cần tính ổn định và tính công bằng, không cần bám sát từng biến động.
Cách dùng đúng
Dùng để:
- Ước lượng các khoản thuế, phí phải nộp trong một giao dịch.
- Biết mức sàn khi kê khai giá — kê khai thấp hơn mức này thì cơ quan thuế áp theo bảng giá.
- So sánh tương quan giữa các tuyến đường trong cùng địa bàn — bảng giá có phản ánh thứ bậc tương đối giữa các vị trí.
Không dùng để:
- Ước lượng giá mua bán.
- Đàm phán giá. Câu "nhà nước định giá có chừng này thôi" không có sức nặng trong một cuộc thương lượng.
- Ước lượng mức bồi thường khi bị thu hồi — việc này có cơ chế xác định riêng.
Tra ở đâu
Bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành và được công bố công khai. Có thể tra tại cổng thông tin của địa phương, hoặc hỏi tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ về đất đai.
Khi tra, cần đúng ba thứ: đúng địa bàn, đúng tuyến đường và đúng vị trí trong tuyến. Vị trí thường được phân theo khoảng cách tới mặt đường chính, và đây là chỗ hay tra nhầm.
Xu hướng chung
Định hướng chung của chính sách những năm gần đây là đưa bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, và rút ngắn chu kỳ điều chỉnh.
Với người dân, điều này có nghĩa: các khoản nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá cũng thay đổi theo. Nên khi làm thủ tục, tra bảng giá đang có hiệu lực chứ đừng dùng lại con số của lần trước.
Hỏi đáp nhanh
Bảng giá đất có phải giá thị trường không?
Không. Nó được xây dựng cho mục đích quản lý và tính nghĩa vụ tài chính, không phải để phản ánh giá giao dịch tại từng thời điểm.
Ba lý do khiến nó lệch so với thị trường là gì?
Ban hành theo chu kỳ trong khi giá thị trường biến động liên tục; quy định theo tuyến đường và vị trí chứ không theo từng thửa; và mục đích khác nên cần tính ổn định và công bằng hơn là bám sát biến động.
Dùng nó vào việc gì thì đúng?
Ước lượng thuế phí phải nộp; biết mức sàn khi kê khai giá; và so tương quan giữa các tuyến đường trong cùng địa bàn.
Tra bảng giá cần đúng mấy thứ?
Ba: đúng địa bàn, đúng tuyến đường, và đúng vị trí trong tuyến. Vị trí thường phân theo khoảng cách tới mặt đường chính — đây là chỗ hay tra nhầm.
