Có nhiều dữ liệu công khai hơn người ta tưởng. Bài này liệt kê nguồn và nói rõ mỗi nguồn dùng được tới đâu.
Các nguồn công khai
Bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành. Công khai, chính thức. Dùng để tính nghĩa vụ tài chính, không phản ánh giá thị trường.
Bản đồ quy hoạch trực tuyến. Nhiều địa phương đã công bố. Tiện để xem trước, nhưng phải xác minh lại bằng văn bản chính thức khi cần làm căn cứ.
Số liệu thống kê của cơ quan thống kê — dân số, thu nhập, đô thị hóa theo địa bàn. Hữu ích để đánh giá cầu dài hạn.
Văn bản quy hoạch đã được phê duyệt và công bố.
Tin đăng trên các sàn rao bán. Nhiều nhất về số lượng. Là giá rao, không phải giá giao dịch.
Báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu. Có phương pháp, nhưng phạm vi thường giới hạn ở phân khúc dự án và các đô thị lớn.
Thông tin thửa đất tại văn phòng đăng ký — không phải dữ liệu mở, nhưng tra được cho từng thửa cụ thể theo thủ tục.
Chỗ thiếu lớn nhất
Ở nhiều nước, dữ liệu giao dịch bất động sản được công khai — ai cũng tra được căn nhà nào bán bao nhiêu vào ngày nào. Đó là nền để định giá chính xác.
Ở Việt Nam, dữ liệu này chưa có ở dạng công khai đầy đủ, và ngay cả dữ liệu trong hồ sơ cũng bị ảnh hưởng bởi việc kê khai giá thấp.
Hệ quả: mọi ước lượng giá đều phải dựa vào nguồn gián tiếp — giá rao, lời môi giới, quan sát khu vực. Đó là lý do hai người cùng khảo sát kỹ vẫn có thể ra hai con số khác nhau.
Biết được giới hạn này là một phần của việc đọc số liệu cho tỉnh táo.
Tự dựng một bộ dữ liệu nhỏ
Với người theo dõi một khu vực cụ thể, cách hiệu quả nhất là tự ghi chép. Không cần công cụ phức tạp — một bảng tính là đủ.
Các cột nên có:
- Ngày ghi nhận.
- Địa chỉ hoặc vị trí tương đối.
- Loại tài sản.
- Diện tích đất, diện tích sàn.
- Mặt tiền, độ rộng đường trước nhà.
- Tình trạng pháp lý.
- Giá rao.
- Giá bán được, nếu biết.
- Thời gian từ lúc rao tới lúc bán.
- Nguồn thông tin.
Sau vài tháng, bảng này cho những thứ mà không báo cáo nào cho được: mặt bằng giá thật của đúng khu mình quan tâm, khoảng chênh giữa giá rao và giá bán, và tốc độ bán của từng loại.
Ghi cả tin không mua
Một thói quen đáng có: ghi lại cả những tin mình xem rồi bỏ qua, kèm lý do.
Lý do: sau ba tháng, việc nhìn lại danh sách đó cho biết mình đã bỏ qua gì và vì sao — và những tin nào về sau bán được, bán ở mức nào. Đó là cách kiểm lại phán đoán của chính mình, thứ mà trí nhớ không làm được.
Nguyên tắc khi dùng số liệu
- Luôn ghi nguồn và ngày. Một con số không có ngày tháng là con số không dùng được sau vài tháng.
- Phân biệt số liệu đo được với số liệu nghe được. Cả hai đều có ích, nhưng không cùng độ tin cậy.
- Ưu tiên nguồn chính thức khi cần làm căn cứ cho quyết định lớn.
- Không dùng một con số duy nhất. Vài nguồn cùng chỉ về một hướng thì đáng tin hơn nhiều so với một nguồn nói chắc.
Hỏi đáp nhanh
Chỗ thiếu lớn nhất của dữ liệu bất động sản ở Việt Nam là gì?
Dữ liệu giao dịch thật chưa có ở dạng công khai đầy đủ, và ngay cả dữ liệu trong hồ sơ cũng bị ảnh hưởng bởi việc kê khai giá thấp — nên mọi ước lượng giá đều phải dựa vào nguồn gián tiếp.
Cách hiệu quả nhất với người theo dõi một khu vực cụ thể?
Tự ghi chép vào một bảng tính. Sau vài tháng nó cho những thứ không báo cáo nào cho được: mặt bằng giá thật của đúng khu mình quan tâm, khoảng chênh giữa giá rao và giá bán, và tốc độ bán.
Vì sao nên ghi cả tin mình bỏ qua?
Vì nhìn lại sau ba tháng sẽ biết mình đã bỏ qua gì và những tin nào về sau bán được ở mức nào — đó là cách kiểm lại phán đoán của chính mình, thứ mà trí nhớ không làm được.
Bốn nguyên tắc khi dùng số liệu là gì?
Luôn ghi nguồn và ngày; phân biệt số liệu đo được với số liệu nghe được; ưu tiên nguồn chính thức khi cần làm căn cứ; và không dùng một con số duy nhất.
