Chọn giữa hai ba khu vực là quyết định lớn hơn chọn giữa hai căn nhà. Bài này đưa cách so cho có hệ thống.
Quy về cùng thước đo
Trước khi so, phải đưa các con số về cùng đơn vị:
- Giá trên mỗi mét vuông đất — cho đất nền và nhà phố.
- Giá trên mỗi mét vuông sàn — cho căn hộ. Lưu ý phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường, hai cách đo cho hai con số khác nhau.
- Tiền thuê trên mỗi mét vuông mỗi tháng — cho mặt bằng.
Và so trên cùng loại tài sản. So giá mỗi mét vuông của một căn hộ với giá mỗi mét vuông đất nền là so hai thứ khác nhau.
Các tiêu chí nên đưa vào
Hạ tầng hiện có. Không phải hạ tầng trong quy hoạch — mà thứ đang chạy. Đường, điện, nước, thoát nước, trường, trạm y tế, chợ.
Thời gian đi lại thật. Đo bằng phút vào giờ cao điểm, không đo bằng kilômét. Hai nơi cách trung tâm cùng một khoảng cách có thể chênh nhau rất nhiều về thời gian đi.
Mức độ đã hình thành. Khu đã có người ở đông khác hẳn khu mới phân lô — về tiện ích, về an ninh, và về thanh khoản.
Mặt bằng giá và xu hướng. Không chỉ giá hiện tại mà cả diễn biến vài năm qua.
Tình trạng pháp lý phổ biến của khu. Có khu phần lớn đã có giấy chứng nhận, có khu còn nhiều thửa chưa.
Rủi ro tự nhiên. Ngập, sạt lở, triều cường. Nên hỏi người sống lâu năm, và nếu được thì xem khu đó vào mùa mưa.
Chi phí ẩn khi ở xa hơn
Đây là phần bị bỏ qua nhiều nhất khi so sánh, và nó không nhỏ.
Một nơi rẻ hơn nhưng xa hơn kéo theo:
- Chi phí đi lại hằng tháng — xăng xe, phí đường, hao mòn phương tiện. Nhân với số năm dự định ở, con số này đáng kể.
- Thời gian trên đường. Thêm bốn mươi phút mỗi chiều là hơn một giờ rưỡi mỗi ngày — cộng lại thành hàng trăm giờ mỗi năm.
- Chi phí cơ hội và chất lượng sống. Khó quy ra tiền nhưng ảnh hưởng thật.
- Tiện ích phải đi xa — trường tốt, bệnh viện, chợ lớn.
Cách xử lý: ước lượng các khoản trên theo tháng, nhân với số năm, rồi cộng vào giá của phương án ở xa. Sau phép cộng đó, khoảng chênh giữa hai phương án thường nhỏ hơn nhiều so với nhìn ban đầu.
Ba lỗi hay gặp
1. So giá mà không so pháp lý. Một thửa rẻ hơn hai mươi phần trăm nhưng chưa có giấy chứng nhận thì không phải rẻ hơn — đó là hai loại tài sản khác nhau.
2. Tin vào hạ tầng trong quy hoạch. Tuyến đường trong quy hoạch có thể khởi công năm sau hoặc mười năm nữa. Nên định giá theo hiện trạng, và coi hạ tầng tương lai là phần cộng thêm nếu có.
3. So một khu đang sôi động với một khu yên ắng theo giá hiện tại. Giá ở khu đang sôi động thường đã gồm phần kỳ vọng, và phần đó có thể mất đi khi thị trường chậm lại.
Một bảng so đơn giản
Cách làm gọn: lập bảng với các khu ở cột, các tiêu chí ở hàng, chấm điểm từng ô theo thang thống nhất, gán trọng số cho từng tiêu chí theo mức quan trọng với chính mình.
Điểm quan trọng: gán trọng số trước khi chấm — để tránh vô thức chỉnh cho ra kết quả mình đã nghiêng về. Và ghi rõ tiêu chí nào là điều kiện loại trừ, tức không đạt thì loại luôn chứ không bù bằng điểm cao ở mục khác.
Hỏi đáp nhanh
Đo khoảng cách bằng gì cho đúng?
Bằng thời gian đi lại thật vào giờ cao điểm, không bằng kilômét. Hai nơi cách trung tâm cùng một khoảng cách có thể chênh nhau rất nhiều về thời gian.
Chi phí ẩn khi ở xa hơn gồm những gì?
Chi phí đi lại hằng tháng, thời gian trên đường, chi phí cơ hội và chất lượng sống, và tiện ích phải đi xa. Ước lượng theo tháng rồi nhân với số năm và cộng vào giá của phương án ở xa.
Vì sao không nên định giá theo hạ tầng trong quy hoạch?
Vì tuyến đường trong quy hoạch có thể khởi công năm sau hoặc mười năm nữa. Nên định giá theo hiện trạng và coi hạ tầng tương lai là phần cộng thêm nếu có.
Lỗi nào phổ biến khi so giá?
So giá mà không so pháp lý. Một thửa rẻ hơn hai mươi phần trăm nhưng chưa có giấy chứng nhận thì không phải rẻ hơn — đó là hai loại tài sản khác nhau.
