Nội dung mang tính tham khảo về phương pháp, không phải tư vấn đầu tư hay định giá cho một tài sản cụ thể. Với giao dịch giá trị lớn nên dùng dịch vụ thẩm định giá và tư vấn chuyên môn.
Định giá bất động sản có vài cách tiếp cận, và chúng phù hợp với các loại tài sản khác nhau.
So sánh với giao dịch tương tự
Cách phổ biến nhất với nhà ở và đất ở.
Tìm các giao dịch thật gần đó, gần thời điểm, với tài sản tương tự, rồi điều chỉnh theo khác biệt.
Điều kiện để dùng được: phải có đủ giao dịch tương tự để so.
Dựa trên thu nhập
Dùng cho tài sản tạo dòng tiền — nhà cho thuê, mặt bằng kinh doanh.
Giá trị được suy từ khả năng sinh lợi.
Cần dữ liệu thật về giá thuê và về tỉ lệ lấp đầy trong khu vực.
Dựa trên chi phí
Ước giá trị đất cộng chi phí xây dựng lại công trình, trừ hao mòn.
Dùng khi ít giao dịch tương tự, hoặc với công trình đặc thù.
Vì sao ba cách cho ba con số
Mỗi cách nhìn tài sản từ một góc khác nhau.
Khoảng cách giữa chúng tự nó là thông tin: chênh lớn nghĩa là có yếu tố đặc biệt cần tìm hiểu.
Cách nào cho tài sản nào
Nhà ở phổ thông: so sánh.
Tài sản cho thuê: thu nhập, có tham chiếu so sánh.
Công trình đặc thù hoặc ít giao dịch: chi phí.
Với người mua thông thường
Cách so sánh là cách làm được nhất.
Nhưng cần đủ điểm tham chiếu — một giao dịch không đại diện cho mặt bằng.
Khi cần con số chính thức
Vay ngân hàng, chia tài sản, hoặc tranh chấp thì cần chứng thư của đơn vị thẩm định giá có chức năng.
Hỏi đáp nhanh
Ba cách tiếp cận định giá là gì?
So sánh với giao dịch tương tự, dựa trên thu nhập mà tài sản tạo ra, và dựa trên chi phí xây dựng lại trừ hao mòn.
Cách nào phù hợp với nhà ở phổ thông?
So sánh với các giao dịch thật gần đó, gần thời điểm, với tài sản tương tự.
Khoảng cách giữa ba con số nói lên điều gì?
Nó tự nó là thông tin — chênh lớn nghĩa là có yếu tố đặc biệt cần tìm hiểu.
Khi nào cần chứng thư thẩm định giá?
Khi vay ngân hàng, chia tài sản, hoặc tranh chấp — cần đơn vị thẩm định giá có chức năng.
