Câu hỏi "mảnh đất này đáng bao nhiêu" nghe đơn giản nhưng có nhiều cách trả lời, và mỗi cách phù hợp với một loại tài sản.
Phương pháp so sánh
Cách phổ biến nhất và dễ hiểu nhất. Tìm các tài sản tương tự đã giao dịch gần đây, rồi điều chỉnh theo các điểm khác biệt.
Các yếu tố thường được điều chỉnh: vị trí, diện tích, hình dạng thửa, chiều rộng mặt tiền, độ rộng đường trước nhà, hướng, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch.
Điều kiện để dùng được: phải có đủ giao dịch tương tự để so. Với nhà phố ở khu dân cư đông đúc thì dễ; với một khu đất đặc thù hoặc một biệt thự riêng biệt thì khó.
Điểm yếu: phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu giao dịch — mà ở Việt Nam, giá thật của một giao dịch không phải lúc nào cũng công khai.
Phương pháp thu nhập
Định giá dựa trên dòng tiền mà tài sản tạo ra. Ước lượng thu nhập cho thuê ròng, rồi quy về giá trị hiện tại theo một tỷ suất.
Hợp với: nhà cho thuê, mặt bằng kinh doanh, tòa nhà văn phòng, kho xưởng — những tài sản mua để lấy dòng tiền.
Cách này có một điểm mạnh đáng chú ý: nó buộc người định giá phải trả lời câu tài sản này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi năm, thay vì chỉ so với giá của người khác.
Phương pháp chi phí
Giá trị bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng chi phí xây dựng công trình, trừ đi phần hao mòn.
Hợp với: công trình đặc thù ít có giao dịch tương tự, hoặc khi cần tách riêng giá trị đất và giá trị công trình — chẳng hạn để tính bảo hiểm hoặc để hạch toán.
Phương pháp thặng dư
Dùng cho đất phát triển dự án. Ước lượng doanh thu khi dự án hoàn thành, trừ toàn bộ chi phí phát triển và lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư — phần còn lại là giá trị của khu đất.
Cách này nhạy cảm với giả định: đổi một chút về giá bán dự kiến hoặc về thời gian triển khai là con số cuối thay đổi đáng kể.
Vì sao hai bên ra hai con số
Đây là điều nên chấp nhận thay vì thấy lạ.
Khác phương pháp. Cùng một tài sản, định giá theo so sánh và theo thu nhập cho hai kết quả khác nhau — vì hai cách trả lời hai câu hỏi khác nhau.
Khác dữ liệu. Người này biết vài giao dịch mà người kia không biết.
Khác giả định. Tỷ suất quy đổi, mức hao mòn, tốc độ tăng giá dự kiến — đều là lựa chọn của người định giá.
Khác mục đích. Định giá để vay ngân hàng thường thận trọng hơn định giá để rao bán. Không phải ai gian, mà là mục đích khác nhau dẫn tới mức thận trọng khác nhau.
Giá trị và giá
Phân biệt cuối cùng và quan trọng nhất.
Giá trị là ước lượng theo phương pháp. Giá là con số mà một người mua cụ thể thực sự trả trong một giao dịch cụ thể.
Hai thứ này thường gần nhau nhưng không bằng nhau, vì giá còn phụ thuộc vào: người mua có gấp không, người bán có cần tiền không, hai bên thương lượng thế nào, và có ai khác cùng muốn mua không.
Người mua nắm được phân biệt này sẽ dùng kết quả định giá đúng cách — như một mốc để biết mình đang ở đâu, chứ không như một mức giá phải trả.
Khi nào nên thuê định giá
- Tài sản giá trị lớn và mình không quen thị trường khu vực đó.
- Tài sản đặc thù, ít có cái tương tự để so.
- Cần con số cho mục đích chính thức — vay vốn, góp vốn, phân chia tài sản, giải quyết tranh chấp.
Với nhà phố thông thường ở khu vực có nhiều giao dịch, người mua tự khảo sát kỹ thường đủ để có một mốc hợp lý.
Hỏi đáp nhanh
Bốn phương pháp định giá thường dùng là gì?
So sánh, thu nhập, chi phí, và thặng dư — mỗi cách phù hợp với một loại tài sản khác nhau.
Vì sao hai người định giá ra hai con số?
Khác phương pháp, khác dữ liệu, khác giả định, và khác mục đích. Định giá để vay ngân hàng thường thận trọng hơn định giá để rao bán — không phải ai gian mà là mục đích khác nhau.
Giá trị và giá khác nhau thế nào?
Giá trị là ước lượng theo phương pháp; giá là con số mà một người mua cụ thể thực sự trả. Giá còn phụ thuộc vào việc ai gấp, ai cần tiền, và có ai khác cùng muốn mua không.
Khi nào nên thuê định giá?
Khi tài sản giá trị lớn mà mình không quen thị trường khu vực đó, khi tài sản đặc thù ít có cái tương tự để so, hoặc khi cần con số cho mục đích chính thức.
