Trước khi hỏi "căn này giá bao nhiêu", nên biết mặt bằng giá của khu vực. Bài này nói cách tự làm việc đó.
Ba loại giá khác nhau
Giá rao. Con số trên tin đăng. Đây là giá người bán mong muốn, thường cao hơn giá cuối cùng.
Giá giao dịch. Con số hai bên thực sự thống nhất. Đây là thứ phản ánh thị trường, và cũng là thứ khó thu thập nhất.
Giá ghi trên hợp đồng. Có thể thấp hơn giá giao dịch thật vì lý do thuế. Nghĩa là dữ liệu từ nguồn hồ sơ cũng không phản ánh đúng.
Ba loại này chênh nhau, và mức chênh khác nhau theo khu vực và theo thời điểm — điều đó làm cho việc đọc mặt bằng giá ở Việt Nam khó hơn ở nơi có dữ liệu giao dịch công khai.
Các nguồn dữ liệu
Trang rao bán. Nhiều dữ liệu, dễ tiếp cận. Nhưng là giá rao, và còn lẫn tin trùng, tin ảo, tin cũ chưa gỡ.
Báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu. Có phương pháp rõ hơn, nhưng thường tập trung vào phân khúc dự án và các thành phố lớn.
Môi giới hoạt động tại khu vực. Nguồn tốt về giá giao dịch thật, vì họ trực tiếp tham gia. Cần hỏi vài người và đối chiếu.
Người dân sống tại chỗ. Thường biết nhà nào vừa bán và bán bao nhiêu. Đây là nguồn hay bị bỏ qua và lại khá chính xác.
Bảng giá đất của nhà nước. Có vai trò riêng, xem bài riêng — nó không phản ánh giá thị trường.
Cách tự khảo sát
Một quy trình đơn giản mà hiệu quả:
- Khoanh vùng hẹp. Một hai con đường, không phải cả quận. Giá chênh rất nhiều trong phạm vi ngắn.
- Thu thập mười tới hai mươi tin rao cho loại tài sản tương tự trong vùng đó.
- Quy về đơn vị chung — giá trên mỗi mét vuông đất, hoặc trên mỗi mét vuông sàn xây dựng, tùy loại.
- Loại các tin bất thường — quá cao hoặc quá thấp so với phần còn lại. Chúng thường có lý do riêng chưa biết.
- Gọi thử vài tin để hỏi giá thương lượng được tới đâu. Khoảng chênh giữa giá rao và giá bán được là thông tin quý.
- Hỏi vài môi giới về giao dịch gần nhất trong khu.
Các yếu tố tạo chênh lệch trong cùng khu
Hai thửa cách nhau vài chục mét có thể chênh giá đáng kể vì:
- Độ rộng đường trước nhà. Yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất ở nhà phố — xe ô tô vào được hay không tạo ra khác biệt lớn.
- Chiều rộng mặt tiền. Cùng diện tích nhưng mặt tiền rộng hơn thì giá khác.
- Hình dạng thửa. Vuông vắn có giá hơn méo mó, nở hậu có giá hơn thóp hậu.
- Vị trí trong đoạn — góc, giữa, cuối hẻm cụt.
- Pháp lý — có giấy chứng nhận riêng hay chung, có vướng quy hoạch không.
- Hiện trạng — đất trống, nhà cũ phải phá, hay nhà dùng được ngay.
Khi so sánh, phải điều chỉnh theo các yếu tố này. So thẳng giá mỗi mét vuông giữa hai thửa khác nhau về đường vào là so nhầm.
Một cách kiểm nhanh
Với nhà cho thuê được, có một phép kiểm gọn: lấy giá bán chia cho tiền thuê một năm.
Con số này cho biết mất bao nhiêu năm tiền thuê để bằng giá mua, chưa tính chi phí. Nó không nói giá đúng hay sai, nhưng cho phép so giữa các khu vực và các loại tài sản trên cùng một thước.
Khi con số này ở một khu vực cao hơn hẳn mặt bằng chung, phần chênh đó là kỳ vọng tăng giá — và kỳ vọng thì không chắc chắn như dòng tiền.
Hỏi đáp nhanh
Ba loại giá cần phân biệt là gì?
Giá rao là giá người bán mong muốn; giá giao dịch là con số hai bên thực sự thống nhất; và giá ghi trên hợp đồng có thể thấp hơn giá thật vì lý do thuế.
Nguồn nào hay bị bỏ qua mà lại khá chính xác?
Người dân sống tại chỗ — họ thường biết nhà nào vừa bán và bán bao nhiêu.
Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất tới chênh lệch giá trong cùng khu?
Độ rộng đường trước nhà — xe ô tô vào được hay không tạo ra khác biệt lớn.
Phép kiểm nhanh nào cho phép so giữa các khu vực?
Lấy giá bán chia cho tiền thuê một năm. Con số đó cho biết mất bao nhiêu năm tiền thuê để bằng giá mua, và phần vượt mặt bằng chung chính là kỳ vọng tăng giá.
